Wat is erfpacht?
Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken.
Bij erfpacht gaat het vaak om bijzondere objecten of locaties in stedelijke, landelijke of recreatiegebieden. De gedachte achter erfpacht is dat de grondeigenaar (de bloot-eigenaar) grip op zijn grondpositie en/of opstallen wil behouden. Soms speelt ook de financiering een rol. Meestal is de relatie tussen erfverpachter en erfpachter goed. Maar dit is niet altijd het geval.
Welke partijen zijn bij erfpacht betrokken?
Als erfpacht advocaat treed ik op voor de bij erfpacht betrokken partijen zoals (recreatie)parkeigenaren, gemeenten, havenbedrijven, Verenigingen van Eigenaars, (sport)verenigingen, vastgoedbeheerders, beleggers en eindgebruikers. Ook particuliere erfpacht met bijbehorende (financierings)problematiek behoort tot mijn expertise. Ik ben ruim 20 jaar als advocaat actief en landelijk werkzaam.
Voorbeelden erfpacht geschillen
Het gaat hierbij onder meer om conflicten over de rechtsgeldigheid van de opzegging van de erfpacht wegens een ernstige tekortkoming of canonachterstand en de gevolgen hiervan, zoals de hoogte van de vergoeding voor de erfpachter . Of om geschillen over verlenging van erfpacht of heruitgifte van erfpachtgronden, wijziging van de bestemming, canonachterstanden, opstalvergoedingen, benoeming van deskundigen of weigering van toestemming van de erfverpachter voor bepaalde rechtshandelingen, bijvoorbeeld overdracht of splitsing van het erfpachtrecht. Of misschien wilt u gewoon weten of de aan- of verkoop van de erfpacht een goede deal voor u is. Actueel is ook de discussie over (her)uitgiftes in erfpacht in relatie tot het Didam-arrest, op grond waarvan overheden het gelijkheidsbeginsel in acht moeten nemen. Deze omstandigheid kan een rol spelen bij bijvoorbeeld een heruitgifte in erfpacht.
Schakel tijdig een erfpacht advocaat in
Het is belangrijk om in deze situaties de juiste keuzes te maken. Het is dan goed om tijdig een erfpacht advocaat in te schakelen, zeker als een gerechtelijke procedure dreigt. Maar u kunt geschillen ook voorkomen door gewoon advies te vragen voordat u bijvoorbeeld een bedrijfspand of vakantiewoning op grond in erfpacht aan- of verkoopt. Dan weet u waar u aan toe bent.
Erfpacht advocaat: neem contact op met Van Griensven advocatuur
Ik ben als erfpacht advocaat verbonden aan het kantoor Van Griensven advocatuur (link naar de website: https://www.vglaw.nl/erfpacht). Ons kantoor heeft jarenlange ervaring met erfpacht en is landelijk werkzaam. Als u erfpacht advocaat nodig hebt, aarzel dan niet en vul het contactformulier in of bel direct: + 31 (0)76 515 3 888. Ik ben u graag van dienst.
Yvo van Griensven 
Van Griensven advocatuur in de media
Het Algemeen Dagblad publiceerde op 12 oktober 2022 een artikel over erfpacht. Van Griensven advocatuur leverde een bijdrage aan dit artikel, dat u hier kunt teruglezen.
Jurisprudentie: berekening erfpachtvergoeding na opzegging
Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in zijn arrest van 5 juli 2016 (uitspraak opzegging erfpacht) geoordeeld over een geschil waarin de gemeente Tilburg de erfpacht van een exploitant van een autowasstraat heeft opgezegd. De reden van opzegging was een canonachterstand van meer dan twee jaar.
De wet bepaalt dat de erfpacht in bij een canonachterstand van minimaal twee jaar kan worden opgezegd tegen vergoeding van de waarde die de erfpacht op het moment van opzegging heeft, na aftrek van hetgeen de erfverpachter van erfpachter te vorderen heeft (onder meer de achterstallige canon). In de gerechtelijke procedure stond onder meer centraal de wijze waarop de erfpachtvergoeding van art. 5:87 lid 2 BW moest worden berekend.
Het Hof stelt vast dat de procespartijen het oordeel van de rechtbank in eerste aanleg over de berekening van de erfpachtvergoeding niet hebben bestreden. Dit betekent volgens het Hof dat de waarde van de erfpacht op het moment dat zij door de opzegging eindigt op grond van artikel 5:87 lid 2 BW moet worden bepaald aan de hand van:
de opbrengst die een derde zou overhebben voor een erfpachtrecht op het perceel, onder dezelfde voorwaarden en voor de resterende duur, dat daarbij rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid dat de canon in de toekomst kan worden verhoogd, dat tevens rekening moet worden gehouden met de bestemming van het perceel en de omstandigheid dat in casu sprake is van een eeuwigdurende erfpacht, en dat verder rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat op het perceel opstallen aanwezig zijn (zodat de waarde van de opstallen geacht moet worden in de waardevergoeding ex artikel 5:87 lid 2 BW te zijn inbegrepen).
Toelichting Van Griensven
Bovengenoemde criteria voor de vaststelling van de erfpachtvergoeding ex art. 5:87 lid 2 BW vormen een bevestiging van eerdere uitspraken van andere gerechtelijke instanties over dit onderwerp. Zie onder meer de uitspraak Rechtbank Rotterdam d.d. 5 februari 2014, waarbij ik de belangen van de erfverpachter behartigde.
(On)opzegbaarheid erfpacht
In een recent gepubliceerde uitspraak (uitspraak opzegging erfpacht) heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant beslist in een zaak tussen de gemeente Schouwen-Duiveland als erfverpachter en een van haar erfpachters. De rechtsvraag die centraal stond was of de gemeente een “altijddurend” recht van erfpacht door opzegging kon beëindigen.
De zaak ging over een recht van erfpacht dat vóór 1 januari 1992 was gevestigd. Artikel 166 Overgangswet NBW bepaalt dat artikel 766 OBW op een dergelijke erfpacht van toepassing blijft. Artikel 766 OBW bepaalt:
Indien geene bijzondere bedingen of bepalingen omtrent het eindigen van het regt van opstal gemaakt zijn, zal de eigenaar van den grond hetzelve kunnen doen ophouden, doch niet vroeger dan na verloop van dertig jaren, mits ten minste een jaar te voren aan degene die het regt van opstal heeft, bij behoorlijk exploit aanzegging doende.
Artikel 783 OBW verklaart artikel 766 OBW van overeenkomstige toepassing op erfpacht:
Erfpachtsregt gaat op dezelfde wijze te niet, als bij artikel 765 en 766 opzigtelijk het regt van opstal is bepaald.
Artikel 766 OBW geeft de eigenaar een mogelijkheid tot opzegging als in de overeenkomst de duur van de erfpacht niet is vastgesteld. In de akte van partijen is echter bepaald dat de erfpacht “altijddurend” is. Aldus is de overeenkomst aangegaan “voor altijd”, dus voor bepaalde tijd. Er is wel een duur voor de erfpacht vastgesteld, zodat de gemeente volgens de rechtbank geen beroep op artikel 766 OBW toekomt.
Alleen in de in artikel 5 van de akte genoemde gevallen kan het recht van erfpacht door de erfverpachter, de gemeente, worden beëindigd. Hiermee is een bijzondere regeling getroffen voor het kunnen beëindigen van het recht op erfpacht. Geen van deze gevallen doet zich voor.
De verweren van de advocaat van de gemeente gaan niet op. Nergens is bepaald dat in de akte waarmee het recht van erfpacht is gevestigd letterlijk de woorden “eeuwigdurend en onopzegbaar” moeten staan. Het woord “altijddurend”, zoals hierboven is toegelicht, drukt niet anders uit dan “voor altijd” en is gelijk te stellen met “eeuwigdurend”, te weten “voor eeuwig”. Door nadrukkelijk te bepalen in welke gevallen de erfpacht “vervalt”, is geregeld dat in de situatie waarin die gevallen zich niet voordoen, niet kan worden opgezegd en de erfpacht dus onopzegbaar is, aldus de rechtbank.
Volgens de rechtbank is de stelling van de advocaat van de gemeente dat de erfverpachter dan geen belang zou hebben bij de eigendom van het perceel onduidelijk. Nog daargelaten de vraag of een erfverpachter een belang moet hebben anders dan de eigendom, kan het ook gaan om een niet direct in geld om te zetten belang. De vorige erfverpachter had destijds mogelijk een economisch belang bij ontginning en bewoning van de woeste grond en/of een maatschappelijk belang bij het verschaffen van woonruimte aan minder vermogenden.
De rechtbank oordeelde dan ook overeenkomstig het standpunt van de advocaat van de erfpachter dat de gemeente de erfpacht niet kon opzeggen.